兩房小宅崛起 成北台灣推案主流
兩房小宅崛起 成北台灣推案主流
在此之前,歷年北台灣新成屋、預售屋的房型配比,三房總是市場上的最大宗,不管小家庭數量持續增加、房價居高不下,各縣市新建案三房比例依然最高,就連金融海嘯後市場轉淡期間也不例外。
房產業者認為,三房是最適合多數家庭居住的格局,房間數量剛好,起居空間較足夠,也可免去換屋麻煩;其次,金融海嘯後房價雖貴,但因當時房價持續看漲,造成有些自住客會苦撐買三房,置產客也不排斥三房,期待將來有大漲空間。
房地產市場中,北市的嗅覺與反應最敏銳,這股兩房推案風潮往外擴散,三房不再如以往搶手,桃園兩房占比也明顯上揚,2016年共推出3,815戶,占總供給量約3成,而今年截至第一季,兩房達到899戶,不僅超過三房的889戶,占第一季總供給量更驟升至41%。第一季新北市兩房新增戶數共1,084戶,占比從2016年約26%大增至約32%,兩房推案戶數雖不及三房,比重仍在持續增長。
專家分析,兩房取代三房成為推案主流,與換屋客、投資置產客縮手息息相關;當房價邁入下修階段,換屋族群原本就有房屋,較無購買急迫性,需求會下降,目前市場上多剩下自住客、首購族,只能挑選總價較低的兩房,部分投資置產客也偏好兩房,因為「買大賠大、買小賠小,賺租金剛剛好」,但當兩房供給量快速放大,後續應留意是否有過量的危機。
買2房>>5眉角
01 注意產品規畫
是純2房社區?或2至4房混雜社區?若為後者,2房分配的位置通常較差,採光和座向可能不如3、4房,甚至會有臨路噪音和落塵問題。
02 注意採光
市面上2房大部分只有單面採光,能讓2個房間、客廳、廚房都位在採光面將是首選格局,其次是至少一個房間、客廳、廚房在採光面。
03 利用促銷優惠
部分建商提供無息貸款、低自備款、低首付方案,買方能運用預售屋分期繳款的特性,減輕購屋壓力,特別適合年輕首購族。
04 注意單層戶數
單層戶數以不超過8戶為宜,否則管理相對困難,也要注意電梯數量和梯間大小,避免多戶共用一支電梯,出入須耗時等待。
05 避開假2房
避免購買1+1房或挑高夾層形式的「假2房」,前者可能因坪數過小,銀行貸款受限,後者須承擔違規使用被取締報拆的風險。
低總價中古屋受青睞 交易比重逐漸提升
中古屋亦呈現總價壓低、坪數縮減的市場趨勢,從六都的購屋坪數分布觀察,根據內政部實價登錄資料,台北市2016年的購屋坪數,20坪以下占比25%最高,21至30坪占比24%次之,合計為台北市近半的交易量,這類坪數主力也正是兩房房型。
太平洋房屋總經理蕭朝陽認為,小坪數產品會如此受到買方青睞,除了因為家庭結構改變、人口減少,不需要太大空間,最關鍵的還是價格,例如台北市住宅單價過高,買方只能選擇小宅來壓低總價。
蕭朝陽指出,41至50坪這種大三房、四房的產品已經式微,尤其在台北市只剩下9.9%占比,而本為自住客最愛的31到40坪三房產品,在台北市、新北市、高雄市的占比也被21到30坪的兩房超越,兩房取而代之成為交易新秀。購屋坪數的M型化現象,反映台灣的社會經濟結構,中產階級逐漸消失、富者越來越富有,若薪資持續停滯不成長,預估兩房比重還會逐漸上升。
房產達人施孝文表示,年輕族群在購屋市場中的角色日益吃重,但通常經濟能力不太寬裕,建商勢必會設法降低總價門檻,提升其購屋意願,以新北市為例,兩房總價600萬元的預售案,自備款僅120萬元,不足的部分建商甚至願意提供無息貸款,年輕首購族就能運用預售屋分期慢慢繳款的特性,減輕購屋壓力。
當心「假兩房」 適法性、銀貸都有問題
同樣是兩房產品,又可分為標準兩房、大兩房、小兩房,主要差異在於坪數,標準兩房可大至26至28坪,也有小至20坪左右的房型,坪數越大,當然越舒適寬闊,如購買的是公寓,扣除公設的實際使用坪數又高於大樓。此外對於賣方開價,若是包含車位買賣,買方出手議價前,記得先將車位價格拆算,還原原始單價後看看是否過高,或是車位價格是否太貴。
近年市面上也出現特殊產品,以1+1房或挑高夾層屋的形式,號稱兩房魚目混珠吸引買方。瑞普萊坊市場研究部提醒,挑高夾層屋存在適法性的問題,且銀行貸款限制較多;而1+1房其中一房通常是作為書房或兒童房,空間較為狹隘,使用性來說沒有標準兩房來得好。
施孝文指出,購買挑高夾層屋必須承擔違規使用被報拆的風險,建商或代銷在銷售時不會施作夾層,並會在契約內與買方清楚切割規避責任,這類產品單價往往較高,買方施作夾層還需額外裝修費用;至於1+1房的出現,是建商推案坪數縮小,兼顧壓低總價及產品功能性的考量。
這些格局都NG! |
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NG 01 長形屋 |
NG 03 臥室過於狹小 |
NG 05 沒有前陽台 |
房屋形狀狹長會形成走道,占去室內空間,且會形成暗房,使光線無法透進房間,空氣也不易流通,長久居住恐對身體有不良影響。 |
若非標準2房,次臥可能會過於狹小,難以擺放家具,甚至在擺放家具後沒有走道可行走,購屋時宜多考量,勿因總價選擇過小房型。 |
許多2房產品沒有前陽台,或將陽台外推,風水上不利主人財運與事業發展,也因缺乏陽台緩衝,客廳易有日曬過強和雨水噴濺的問題。 |
NG 02 對沖格局 |
NG 04 廁所廚房在中央 |
NG 06 暗廳格局 |
2房室內面積小,容易形成門對門的「對沖」格局,又以廁所門面向大門或臥房最為忌諱,購屋時宜避免,或修改格局來化解。 |
廁所或廚房位在房子中央都屬大忌,不論是廁所的穢氣或廚房的熱氣都會影響主人運勢和健康,臭味和油煙也會殘留室內難以排除。 |
風水上以「明廳暗房」為宜,若為暗廳恐不利家運,因暗廳通常搭配開放式房型,隱密性較低,不適合國小中年級以上的學童。 |
看兩房物件格局 採光面最重要
哪種兩房格局最好呢?一般小家庭通常在五到七年後才會換屋,因此居住實用性最重要。施孝文建議,房屋面寬最好大一些,由於市面上兩房產品很難具有雙面採光的條件,大部分為單面採光,若能讓兩個房間、客廳、廚房都位在採光面,將是首選格局,而房屋形狀方正不狹長、有前後陽台、廁所有對外窗,條件更佳;其次是至少一個房間、客廳、廚房位在採光面,只留一個暗房。
全國不動產總經理石吉平說,兩房室內空間可能有廚房對到廁所的狀況,形成「對沖」的不良格局,在風水上易影響主人健康及運勢,應避免購買。
避開戶數過多社區 管理機能要注意
石吉平指出,在一定的基地規模上,建商縮減三房數量,增加兩房的房型規畫,意味著整體戶數一定會變多,這時建議買方應留意社區管理功能,最好由運作順利的管委會出面主導,聘請24小時專業保全公司,才能確實管控社區出入分子,維持鄰居素質。同時,若社區公設項目太多,買方應當心可能負擔太多虛坪。
單純兩房的社區,房型採取均質分配,但在市場上很少見,一般社區常見兩房、三房、四房並存的狀況。石吉平提醒,實務經驗來說,小宅通常會被分配在前棟,臨路的噪音及落塵問題較大,值得買方注意。
若為戶數很多的中大型社區,則要考量單層戶數、電梯數量、梯間大小;單層戶數在六到八戶以內尚屬合理範圍,至於電梯數量要避免多戶共用一個電梯的狀況,也要檢視梯間大小是否合乎使用。
撰文:肯尼 攝影:張聖奕
Designer Data
重視與屋主的「聆聽、溝通」,雙向互動之間,共同定義您的居家風格,提供「免費諮詢、規劃、丈量」服務,收費合理透明化,讓您安心又放心,歡迎來電洽詢。謝謝!!(為您把關工程施作品質,配合信譽優良廠商)
*九立方空間設計( ArtNC+Space Design)
*主持設計師 : 黃啟銓
*Email:ninecube80@yahoo.com
*Line: ninecube80 (請加入 line 線上諮詢)
*網址: https://ninecube80.pixnet.net/blog
*電話: 0963357705
*簡歷:室內設計本科畢業,10年以上設計經驗 (北中南均有配合工班),擁有國家考試室內設計專業證照
*相關證照:建築物室內設計和建築物工程管理證照
九立方空間設計/AN(artnc)/STUDIO N/設計師淺談室內設計費用
當家進入裝修設計領域時,屋主總會疑惑為什麼要花錢請設計師................或許可以找免費的設計師,也可找看似便宜的設計諮詢師,但沒有詳細圖面的討論,沒有收費狀況的設計師,相對所花費的時間和心力必定不多,且只提供沒簽設計合約的簡易圖面,只會造成後續設計內容爭議性的產生,不只規避了責任,也著實小看了設計所能給予空間宅的內涵與價值
@以下就讓我們來淺談有關,專業的設計師所能提供給您的協助為何
首先: 詳盡空間規劃能力 設計師必須了解屋主的使用需求,能耐心仔細聆聽客戶所需 ,並共同討論內部布局,再透過客戶自家的結構平面,設計師需給予屋主最佳的空間規劃方案,唯有詳盡的圖面繪製,才能把設計細節掌握得更加完善。
第二: 實踐屋主對家想像 屋主總有種種對家的風格想像,專業的設計師可透過您的發想,精準的抓住屋主的思考面向,把空間風格完整呈現,藉由設計師已受過室內設計專業本科學習的基礎上,擁有足夠的空間邏輯和美學養成,屋主的想法可體現於設計的成果裡,成功實踐屋主對家的想像。
第三: 預算內兼具設計美感 只有在擁有詳盡的圖面尺寸時,設計師才能幫你在預算內,進行預算的管控,若沒有設計圖面的規劃方式(立面施工圖細節確認),概略的報價的結果,只會換來後續不斷的追加,或是偷工減料,且設計師更能有條件與廠商議價,與屋主共享資源,不但可免去不必要的尋找時間,並在預算內還能將空間比例,色彩,空間氛圍做到最好。
第四: 現場監工,責任承擔 裝修現場過程繁雜,現場隨時會有狀況發生,因此,現場監工需由有長時間經驗累積的設計師,才能快速與工班討論調整,如工序錯誤,除了會讓工程時間拉長,造成不必要的工資的耗費,甚至要破壞拆除,透過簽約讓現場交予設計師統合,由設計師承擔施工的責任,管控施工品質和進度,對屋主才具保障,避免遇到半途脫序,留下問題的狀況。
最後: 家具裝飾搭配美學 輕裝修是一種簡單生活的風格理念,不過度裝修而改以軟件的搭配為主,這時家具和裝飾品的搭配美學,就變得越來越重要,專業設計師具有完整美學概念,提供您選擇適當的家具尺寸,在看似簡單的空間裡,只要透過軟件的布置與裝飾,可更為屋主搭配出風格完整的空間。
PS :可配合市面上無印良品,IKEA家具,特力屋家具,甚至原有的舊家具進行搭配
預售屋客變設計 客變做得成功,通常可為屋主省下數萬、至數 10 萬
建設公司在「預售屋」施工階段,便可依照客戶需求,預先變更「格局」「建材(如地板)」「設備(如廚具)」「水電管線配置」的服務
預售屋客變大致分為「依實坪」和「依案件」兩種方式
1. 依實坪計價:以實坪數*客變單價,譬如以此客戶的實際坪數28坪,乘上每坪客變單價(2,000~5000不等),依設計公司而異,就是客變設計費用
2. 依案件計價:類似統包概念,收費依各設計公司而有所差異,一坪約3萬 ~ 6萬不等
一般客變並不含室內設計費用
成屋後室內設計大致分為「依實坪」和「依案件」兩種方式
1. 依實坪計價:以實坪數*客變單價,譬如以此客戶的實際坪數28坪,乘上每坪客變單價(3,000~8000不等),依設計公司而異,就是室內設計費用
2. 依案件計價:類似統包概念,收費依各設計公司而有所差異,一坪約3萬 ~ 6萬不等
@預售屋優惠方案:預售屋專案設計優惠服務包含1.純客變方案/2.客變+設計方案
預售屋需經歷約一年~三年的建案完工時間,前期的客變,透過專業的整合,不再需要二次修改而多增花費
1.純客變方案:以下費用為客變費用
A. 二房格局,客變費用19800元 (一至二房格局/二加一房)
B. 三房格局,客變費用22800元
C. 四房格局,客變費用25800元
D. 透天格局,客變費用31800元
純客變方案適合,未來想透過市面家具擺設(如無印良品,IKEA家具,特力屋家具...),來營造空間的住戶,透過客變將格局定位在最適合的尺度大小,同時滿足住戶需求,將設備內容合理性整合,所有插座位置高度,都能在未來交屋後與您擺放時完美契合,並提供交屋後完整家具尺寸(平面尺寸)建議.
Ps:純客變方案,無提供交屋偕同驗屋服務,若後續有需考慮設計,需偕同驗屋,可選擇以下(2.客變+驗屋+設計方案)
2.客變+驗屋+設計方案:以下費用為客變+驗屋+設計費用(交屋偕同驗屋)
A. 二房格局,客變+驗屋+設計費用26800元 (一至二房格局/二加一房)
B. 三房格局,客變+驗屋+設計費用32800元
C. 四房格局,客變+驗屋+設計費用39800元
D. 透天格局,客變+驗屋+設計費用52800元
客變+驗屋+設計方案,幫您重客變的細節調整,驗屋的實況核對,以及後續設計事宜的統合,一條龍的規劃程序和屋主的參與設計,一些想像中的室內框架,都能在未來的新房子裡,具體呈現.
@新成屋優惠方案:新成屋專案設計優惠服務~設計方案(五年以內住宅)
設計方案:以下費用為設計費用
A. 二房格局,客變+驗屋+設計費用26800元 (一至二房格局/二加一房)
B. 三房格局,客變+驗屋+設計費用32800元
C. 四房格局,客變+驗屋+設計費用39800元
D. 透天格局,客變+驗屋+設計費用52800元
新成屋基礎結構如新,唯須注意建商是否因施作上的缺失,因此仍需要依照現況勘問題,需透過專業的評估和整合,讓您未來居住不擔憂.
@中古屋優惠方案:中古屋專案設計優惠服務~設計方案(五年以上住宅)
設計方案:以下費用為設計費用
A. 二房格局,設計費用32800元 (一至二房格局)
B. 三房格局,設計費用42800元
C. 四房格局,設計費用52800元
D. 透天格局,設計費用62800元
中古屋存在著,因時間而造成結構與構件老化的問題,需透過專業的評估驗和整合,讓您未來居住不擔憂,把原本的舊屋再一次翻成新屋.
Ps:透天丈量須收取2000元現場丈量費用,若有需索取平面配置圖(只提供現場討論用),酌收3000元出圖費,以上費用可折抵設計費
&實際討論與互動&
@協同客戶與建商方討論實況
台北中和灣岸Villa客變討論現場
台北三重水丰景客變討論現場
新北三重禾沺沺A3客變討論現場
新北三重好蒔光客變討論現場
@協同完工驗收(與屋主、建商共同驗收)
@與客戶討論實況(可配合住戶居家鄰近處討論,國外工作者視訊討論)
台北三重水丰景客變配置圖討論現場
新北三重禾沺沺A3客變配置圖討論現場
新北三重禾沺沺A8客變配置圖討論現場
宜蘭冬山京典2客變配置圖討論現場
台中凱悅京綻客變配置圖討論現場
基隆綠意東居客變配置圖討論現場
新莊客變客變配置圖討論現場
桃園機捷A7客變配置圖討論現場
宜蘭自在都心客變配置圖討論現場
基隆中正藏馥客變配置圖討論現場
板橋萬禧園客變配置圖討論現場
三重好蒔光客變配置圖討論現場
宜蘭五結丰野.哲隱客變配置圖討論現場
桃園國家君臨.透天住宅客變配置圖討論現場
NEW.新北蘆洲夏朵蘆邑客變配置圖討論現場(2022一月份)*已簽約*完成客變
NEW新北板橋萬禧園客變配置圖討論現場(2022二月份)*已簽約*完成客變
NEW三重大樓整修配置圖討論現場(2022三月份)*已簽約*完成裝修
&客變作業流程&
九立方空間設計 客變作業流程
客變作業流程為以下部分
1. 由屋主向建設公司索取客變用CAD電子檔
2. 完成配置圖與屋主共同討論客變內容(確認平面方案後簽約)
3. 於建商通知可客變期結束前,將繪製完成客變圖,會同屋主、建設公司共同討論客變項目
(客變圖:平面規劃圖、隔間尺寸圖、水電配置圖等)
4. 討論並由建設公司確認圖面(簽名確認客變內容)
5. 建商給予最終圖面和加減帳確認(簽名確認圖面及加減帳明細)
6. 建案施工
7. 完工驗收(協同屋主、建商共同驗收)
8. 修改驗屋缺失
9. 確認驗屋缺失已修正
10.驗屋完成簽名確認
11. 交屋
(預售屋完工後漫長的室內裝修等待時間,可在交屋前三個月到半年通知設計師開始執行內裝細部設計,請設計師再次針對客變需求與平面圖精細調整設計內容)
@完工驗收(協同屋主、建商共同驗收)
九立方空間設計 設計作業流程
設計作業流程可細分為服務/討論/工程以下三大部分
(一). 服務流程部分:設計費簽約前服務內容
1.安排現場勘查、丈量時間
2.初步接洽諮詢,在現場會勘、丈量、詢問基本需求
3.需7~12天的規劃時間(依坪數大小),提供初步的空間平面配置
4.平面規劃的解說、設計理念的講解,及風格內容討論
5.待洽談定案後 →合約簽定(設計費部分)
(二).討論過程部分:設計費簽約後討論內容
1.平面規劃討論、細項配置修正
2.3D 透視圖討論風格(依坪數2~3週完成(依坪數大小與風格)
3.平面系統(水電、天花、燈具、空調配置圖...等)
4.立面施工圖細節確認(卻仁無誤後,提供細項估價)
5.確認最終估價;設計圖面調整後確認,合約簽定(工程費部分)
(三).工程監工部分:工程施工前後事務處理內容
1.確保施工細節、品質及人員安全
2.現場圖面協調
3.記錄現場施工歷程(施工照片紀錄)
4.完工後,提供一年非人為(天災)因素的維修保固
&完工前後對照圖&
勘查與丈量現場照
討論與3D圖建構
完工與實景照
&完工案例參考&
(請加 line ninecube80 免費諮詢 設計費用線上報價 提供免費平面規劃)
@延伸閱讀 預售屋客變設計 客變做得成功,通常可為屋主省下數萬至數 10 萬
https://panel.pixnet.cc/#/edit-article/460110117
@延伸閱讀 為什麼要請室內設計師?
https://panel.pixnet.cc/#/edit-article/297018623
@延伸閱讀 老實講,不要錢的設計最貴
https://panel.pixnet.cc/#/edit-article/297020129
@以上內容由九立方空間設計整理編輯