兩房小宅崛起　成北台灣推案主流

兩房小宅崛起　成北台灣推案主流

在此之前，歷年北台灣新成屋、預售屋的房型配比，三房總是市場上的最大宗，不管小家庭數量持續增加、房價居高不下，各縣市新建案三房比例依然最高，就連金融海嘯後市場轉淡期間也不例外。

房產業者認為，三房是最適合多數家庭居住的格局，房間數量剛好，起居空間較足夠，也可免去換屋麻煩；其次，金融海嘯後房價雖貴，但因當時房價持續看漲，造成有些自住客會苦撐買三房，置產客也不排斥三房，期待將來有大漲空間。

房地產市場中，北市的嗅覺與反應最敏銳，這股兩房推案風潮往外擴散，三房不再如以往搶手，桃園兩房占比也明顯上揚，2016年共推出3,815戶，占總供給量約3成，而今年截至第一季，兩房達到899戶，不僅超過三房的889戶，占第一季總供給量更驟升至41％。第一季新北市兩房新增戶數共1,084戶，占比從2016年約26％大增至約32％，兩房推案戶數雖不及三房，比重仍在持續增長。

專家分析，兩房取代三房成為推案主流，與換屋客、投資置產客縮手息息相關；當房價邁入下修階段，換屋族群原本就有房屋，較無購買急迫性，需求會下降，目前市場上多剩下自住客、首購族，只能挑選總價較低的兩房，部分投資置產客也偏好兩房，因為「買大賠大、買小賠小，賺租金剛剛好」，但當兩房供給量快速放大，後續應留意是否有過量的危機。

買２房>>５眉角

01　注意產品規畫

是純2房社區？或2至4房混雜社區？若為後者，2房分配的位置通常較差，採光和座向可能不如3、4房，甚至會有臨路噪音和落塵問題。

02　注意採光

市面上2房大部分只有單面採光，能讓2個房間、客廳、廚房都位在採光面將是首選格局，其次是至少一個房間、客廳、廚房在採光面。

03　利用促銷優惠

部分建商提供無息貸款、低自備款、低首付方案，買方能運用預售屋分期繳款的特性，減輕購屋壓力，特別適合年輕首購族。

04　注意單層戶數

單層戶數以不超過8戶為宜，否則管理相對困難，也要注意電梯數量和梯間大小，避免多戶共用一支電梯，出入須耗時等待。

05　避開假2房

避免購買1+1房或挑高夾層形式的「假2房」，前者可能因坪數過小，銀行貸款受限，後者須承擔違規使用被取締報拆的風險。

低總價中古屋受青睞　交易比重逐漸提升

中古屋亦呈現總價壓低、坪數縮減的市場趨勢，從六都的購屋坪數分布觀察，根據內政部實價登錄資料，台北市2016年的購屋坪數，20坪以下占比25％最高，21至30坪占比24％次之，合計為台北市近半的交易量，這類坪數主力也正是兩房房型。

太平洋房屋總經理蕭朝陽認為，小坪數產品會如此受到買方青睞，除了因為家庭結構改變、人口減少，不需要太大空間，最關鍵的還是價格，例如台北市住宅單價過高，買方只能選擇小宅來壓低總價。

蕭朝陽指出，41至50坪這種大三房、四房的產品已經式微，尤其在台北市只剩下9.9％占比，而本為自住客最愛的31到40坪三房產品，在台北市、新北市、高雄市的占比也被21到30坪的兩房超越，兩房取而代之成為交易新秀。購屋坪數的M型化現象，反映台灣的社會經濟結構，中產階級逐漸消失、富者越來越富有，若薪資持續停滯不成長，預估兩房比重還會逐漸上升。

房產達人施孝文表示，年輕族群在購屋市場中的角色日益吃重，但通常經濟能力不太寬裕，建商勢必會設法降低總價門檻，提升其購屋意願，以新北市為例，兩房總價600萬元的預售案，自備款僅120萬元，不足的部分建商甚至願意提供無息貸款，年輕首購族就能運用預售屋分期慢慢繳款的特性，減輕購屋壓力。

當心「假兩房」　適法性、銀貸都有問題

同樣是兩房產品，又可分為標準兩房、大兩房、小兩房，主要差異在於坪數，標準兩房可大至26至28坪，也有小至20坪左右的房型，坪數越大，當然越舒適寬闊，如購買的是公寓，扣除公設的實際使用坪數又高於大樓。此外對於賣方開價，若是包含車位買賣，買方出手議價前，記得先將車位價格拆算，還原原始單價後看看是否過高，或是車位價格是否太貴。

近年市面上也出現特殊產品，以1+1房或挑高夾層屋的形式，號稱兩房魚目混珠吸引買方。瑞普萊坊市場研究部提醒，挑高夾層屋存在適法性的問題，且銀行貸款限制較多；而1+1房其中一房通常是作為書房或兒童房，空間較為狹隘，使用性來說沒有標準兩房來得好。

施孝文指出，購買挑高夾層屋必須承擔違規使用被報拆的風險，建商或代銷在銷售時不會施作夾層，並會在契約內與買方清楚切割規避責任，這類產品單價往往較高，買方施作夾層還需額外裝修費用；至於1+1房的出現，是建商推案坪數縮小，兼顧壓低總價及產品功能性的考量。

這些格局都ＮＧ！
NG 01　長形屋	NG 03　臥室過於狹小	NG 05　沒有前陽台
房屋形狀狹長會形成走道，占去室內空間，且會形成暗房，使光線無法透進房間，空氣也不易流通，長久居住恐對身體有不良影響。	若非標準2房，次臥可能會過於狹小，難以擺放家具，甚至在擺放家具後沒有走道可行走，購屋時宜多考量，勿因總價選擇過小房型。	許多2房產品沒有前陽台，或將陽台外推，風水上不利主人財運與事業發展，也因缺乏陽台緩衝，客廳易有日曬過強和雨水噴濺的問題。
NG 02　對沖格局	NG 04　廁所廚房在中央	NG 06　暗廳格局
2房室內面積小，容易形成門對門的「對沖」格局，又以廁所門面向大門或臥房最為忌諱，購屋時宜避免，或修改格局來化解。	廁所或廚房位在房子中央都屬大忌，不論是廁所的穢氣或廚房的熱氣都會影響主人運勢和健康，臭味和油煙也會殘留室內難以排除。	風水上以「明廳暗房」為宜，若為暗廳恐不利家運，因暗廳通常搭配開放式房型，隱密性較低，不適合國小中年級以上的學童。

看兩房物件格局　採光面最重要

哪種兩房格局最好呢？一般小家庭通常在五到七年後才會換屋，因此居住實用性最重要。施孝文建議，房屋面寬最好大一些，由於市面上兩房產品很難具有雙面採光的條件，大部分為單面採光，若能讓兩個房間、客廳、廚房都位在採光面，將是首選格局，而房屋形狀方正不狹長、有前後陽台、廁所有對外窗，條件更佳；其次是至少一個房間、客廳、廚房位在採光面，只留一個暗房。

全國不動產總經理石吉平說，兩房室內空間可能有廚房對到廁所的狀況，形成「對沖」的不良格局，在風水上易影響主人健康及運勢，應避免購買。

避開戶數過多社區　管理機能要注意

石吉平指出，在一定的基地規模上，建商縮減三房數量，增加兩房的房型規畫，意味著整體戶數一定會變多，這時建議買方應留意社區管理功能，最好由運作順利的管委會出面主導，聘請24小時專業保全公司，才能確實管控社區出入分子，維持鄰居素質。同時，若社區公設項目太多，買方應當心可能負擔太多虛坪。

單純兩房的社區，房型採取均質分配，但在市場上很少見，一般社區常見兩房、三房、四房並存的狀況。石吉平提醒，實務經驗來說，小宅通常會被分配在前棟，臨路的噪音及落塵問題較大，值得買方注意。

若為戶數很多的中大型社區，則要考量單層戶數、電梯數量、梯間大小；單層戶數在六到八戶以內尚屬合理範圍，至於電梯數量要避免多戶共用一個電梯的狀況，也要檢視梯間大小是否合乎使用。

撰文：肯尼　攝影：張聖奕

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預售屋客變設計     客變做得成功，通常可為屋主省下數萬、至數 10 萬

建設公司在「預售屋」施工階段，便可依照客戶需求，預先變更「格局」「建材（如地板）」「設備（如廚具）」「水電管線配置」的服務

預售屋客變大致分為「依實坪」和「依案件」兩種方式

1. 依實坪計價：以實坪數＊客變單價，譬如以此客戶的實際坪數28坪，乘上每坪客變單價（2,000~5000不等），依設計公司而異，就是客變設計費用

2. 依案件計價：類似統包概念，收費依各設計公司而有所差異，一坪約3萬 ~ 6萬不等

一般客變並不含室內設計費用

成屋後室內設計大致分為「依實坪」和「依案件」兩種方式

1. 依實坪計價：以實坪數＊客變單價，譬如以此客戶的實際坪數28坪，乘上每坪客變單價（3,000~8000不等），依設計公司而異，就是室內設計費用

2. 依案件計價：類似統包概念，收費依各設計公司而有所差異，一坪約3萬 ~ 6萬不等

 

@預售屋優惠方案:預售屋專案設計優惠服務包含1.純客變方案/2.客變+設計方案

預售屋需經歷約一年~三年的建案完工時間，前期的客變,透過專業的整合，不再需要二次修改而多增花費

 

1.純客變方案:以下費用為客變費用  

A.  二房格局，客變費用19800元 (一至二房格局/二加一房)

B.  三房格局，客變費用22800元

C.  四房格局，客變費用25800元

D. 透天格局，客變費用31800元

 

純客變方案適合,未來想透過市面家具擺設(如無印良品,IKEA家具,特力屋家具...),來營造空間的住戶,透過客變將格局定位在最適合的尺度大小,同時滿足住戶需求,將設備內容合理性整合,所有插座位置高度,都能在未來交屋後與您擺放時完美契合,並提供交屋後完整家具尺寸(平面尺寸)建議.

Ps:純客變方案,無提供交屋偕同驗屋服務,若後續有需考慮設計,需偕同驗屋,可選擇以下(2.客變+驗屋+設計方案)

 

2.客變+驗屋+設計方案:以下費用為客變+驗屋+設計費用(交屋偕同驗屋)

A.  二房格局，客變+驗屋+設計費用26800元 (一至二房格局/二加一房)

B. 三房格局，客變+驗屋+設計費用32800元

C.  四房格局，客變+驗屋+設計費用39800元

D.  透天格局，客變+驗屋+設計費用52800元

 

客變+驗屋+設計方案,幫您重客變的細節調整,驗屋的實況核對,以及後續設計事宜的統合,一條龍的規劃程序和屋主的參與設計,一些想像中的室內框架,都能在未來的新房子裡,具體呈現.

 

@新成屋優惠方案:新成屋專案設計優惠服務~設計方案(五年以內住宅)

 

設計方案:以下費用為設計費用

A.  二房格局，客變+驗屋+設計費用26800元 (一至二房格局/二加一房)

B. 三房格局，客變+驗屋+設計費用32800元

C.  四房格局，客變+驗屋+設計費用39800元

D.  透天格局，客變+驗屋+設計費用52800元

 

新成屋基礎結構如新,唯須注意建商是否因施作上的缺失,因此仍需要依照現況勘問題,需透過專業的評估和整合,讓您未來居住不擔憂.

 

@中古屋優惠方案:中古屋專案設計優惠服務~設計方案(五年以上住宅)  

 

設計方案:以下費用為設計費用

A.  二房格局，設計費用32800元 (一至二房格局)

B.  三房格局，設計費用42800元

C.   四房格局，設計費用52800元

D.    透天格局，設計費用62800元

 

中古屋存在著,因時間而造成結構與構件老化的問題,需透過專業的評估驗和整合,讓您未來居住不擔憂,把原本的舊屋再一次翻成新屋.

Ps:透天丈量須收取2000元現場丈量費用,若有需索取平面配置圖(只提供現場討論用),酌收3000元出圖費,以上費用可折抵設計費

 

&實際討論與互動&

 

@協同客戶與建商方討論實況

台北中和灣岸Villa客變討論現場

台北三重水丰景客變討論現場

新北三重禾沺沺A3客變討論現場

 

新北三重好蒔光客變討論現場

 

@協同完工驗收（與屋主、建商共同驗收)

 

 

 

 

@與客戶討論實況(可配合住戶居家鄰近處討論,國外工作者視訊討論)

 

台北三重水丰景客變配置圖討論現場

新北三重禾沺沺A3客變配置圖討論現場 

新北三重禾沺沺A8客變配置圖討論現場 

宜蘭冬山京典2客變配置圖討論現場 

台中凱悅京綻客變配置圖討論現場 

基隆綠意東居客變配置圖討論現場

新莊客變客變配置圖討論現場

桃園機捷A7客變配置圖討論現場

宜蘭自在都心客變配置圖討論現場

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基隆中正藏馥客變配置圖討論現場

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板橋萬禧園客變配置圖討論現場

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三重好蒔光客變配置圖討論現場

宜蘭五結丰野.哲隱客變配置圖討論現場

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桃園國家君臨.透天住宅客變配置圖討論現場

NEW.新北蘆洲夏朵蘆邑客變配置圖討論現場(2022一月份)*已簽約*完成客變

NEW新北板橋萬禧園客變配置圖討論現場(2022二月份)*已簽約*完成客變

NEW三重大樓整修配置圖討論現場(2022三月份)*已簽約*完成裝修

&客變作業流程&

九立方空間設計 客變作業流程

客變作業流程為以下部分

1. 由屋主向建設公司索取客變用CAD電子檔
2. 完成配置圖與屋主共同討論客變內容(確認平面方案後簽約)
3. 於建商通知可客變期結束前，將繪製完成客變圖，會同屋主、建設公司共同討論客變項目

    (客變圖:平面規劃圖、隔間尺寸圖、水電配置圖等)
4. 討論並由建設公司確認圖面(簽名確認客變內容)
5. 建商給予最終圖面和加減帳確認(簽名確認圖面及加減帳明細)
6. 建案施工
7. 完工驗收（協同屋主、建商共同驗收）
8. 修改驗屋缺失
9. 確認驗屋缺失已修正
10.驗屋完成簽名確認
11. 交屋

(預售屋完工後漫長的室內裝修等待時間，可在交屋前三個月到半年通知設計師開始執行內裝細部設計，請設計師再次針對客變需求與平面圖精細調整設計內容)

@完工驗收（協同屋主、建商共同驗收)

 

 

九立方空間設計 設計作業流程

設計作業流程可細分為服務/討論/工程以下三大部分

(一). 服務流程部分：設計費簽約前服務內容

1.安排現場勘查、丈量時間

2.初步接洽諮詢，在現場會勘、丈量、詢問基本需求

3.需７～１2天的規劃時間(依坪數大小)，提供初步的空間平面配置

4.平面規劃的解說、設計理念的講解，及風格內容討論

5.待洽談定案後 →合約簽定(設計費部分)

(二).討論過程部分：設計費簽約後討論內容

1.平面規劃討論、細項配置修正

2.3D 透視圖討論風格(依坪數2~3週完成(依坪數大小與風格)

3.平面系統（水電、天花、燈具、空調配置圖...等）

4.立面施工圖細節確認(卻仁無誤後，提供細項估價)

5.確認最終估價；設計圖面調整後確認，合約簽定(工程費部分)

(三).工程監工部分：工程施工前後事務處理內容

1.確保施工細節、品質及人員安全

2.現場圖面協調

3.記錄現場施工歷程（施工照片紀錄）

4.完工後，提供一年非人為（天災）因素的維修保固

 

&完工前後對照圖&

勘查與丈量現場照

討論與3D圖建構

完工與實景照

 

&完工案例參考&

 

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@延伸閱讀  預售屋客變設計 客變做得成功，通常可為屋主省下數萬至數 10 萬

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@延伸閱讀  為什麼要請室內設計師?

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@延伸閱讀  老實講，不要錢的設計最貴 

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@以上內容由九立方空間設計整理編輯